相続で取得した賃貸物件のオーナーですが、管理会社に管理を任せたいと思っていますが、どのような管理形態

賃貸物件を受託するオーナーより、賃貸には宅建業法のような法規制が全くないのか、また分譲マンションには

管理物件の受託活動をしていますが、オーナーからプロパティマネジメントとはどういうものかと聞かれました

管理受託活動でオーナーより、賃貸管理は委任契約だから、民法により当事者はいつでも解約できるという話を

オーナーからＪリートの話題がでますが、Ｊリートの法的根拠はどのようなものですか。

管理物件受注予定のオーナーより、入居率や空室率について国やメディアで公表されているものと管理会社など

オーナーさんとの新規管理物件の受注交渉でオーナーからは利回りと適正な賃料設定を、くどいくらい言われま

　新築マンションの入居可能日が確定したので借主と賃貸借契約を締結したのですが、工事と消防検査等の遅れ

　ハウスメーカーの物件を管理受託。鍵を引き渡し、入居開始後、ハウスメーカーが「完了検査が終わっていな

　法人契約だと、借主は法人名義、連帯保証人は社長の個人名義の場合が多いのですが、これでは家賃滞納の際

　当社仲介で入居した人から連絡がありました。管理会社が家主に賃料を納めていないという理由で、家主が直

「管理の質の違い」を実感してもらうことは管理獲得のポイントです。管理委託メニューを提示して詳細に説明しながら、オーナーの悩みをつかんでいきます。管理委託の重要事項説明は1時間半かけるくらいですが、こうすることで「同じ管理委託料でここまでやってくれるのか」と感心されます。 重要事項はリスク回避のためにも、放置自転車や粗大ゴミの撤去料、スズメバチの巣撤去料など、たとえ相手が寝ていても省かず説明します。オーナーが使うわけではない入居者向けサービスも、理解していれば費用発生時にいらぬ誤解は生まれない。また巡回時に柔軟に本来有料なものをサービス対応しておくと、修繕時に必要金額を気持ちよく支払ってもらえる効果があります。また管理契約を解約する時の対応も、契約時に説明して様々なリスクを回避します。

当社の場合、管理契約する物件は全て積水化学工業が請負った新築物件のサブリース契約です。契約の際、一番注意するのはサブリースのメリット・デメリットについての説明で、注意点はすべて事前に伝えるようにしています。管理契約締結に関わる業務フローは以下。 1． 新築物件の管理会社営業担当は、トレンドや賃料相場を東京カンテイなどで調べて家賃査定。家賃はパワーポイントのテンプレートに基づいて計算したうえで、物件ごとに調整 2． 家賃や諸条件を決めて、管理会社営業担当から建築会社新築担当に提出 3． オーナーに家賃、借り上げ料率、契約内容、融資条件・銀行、利回りなどを確認 4． 条件が合意後、重要事項説明 5． 管理受託契約書（日管協のもの＝セキスイハイム不動産のもの）で管理契約締結 6． WEB登録して物件情報を掲載するなどで賃貸募集開始 7． 管理業務実施、および2年ごとに賃料交渉 ◆あやふやな回答は厳禁、不明点は必ず持ち帰って確認してから対応 オーナーとの対応で気を付けているのは、信頼してもらえる対応をすることです。例えば新人がオーナーからの質問に明確に返答できない場合、その場で自分の考えで回答せず会社に持ち帰るよう徹底。回答が難しい相談が来るケースは契約段階が進んでいるか契約後が多く、急いで返答しなくてもメーカー変更等のリスクは少ない。逆に契約書と異なることを多少時間はかかっても、会社としてしっかりした回答をできる方が良いからです。

最近、賃料と共益費を合算して提案される会社が多い傾向にありますが、弊社はオーナーに判りやすいように賃料と共益費は別立てにして表記し提案します。弊社の管理委託契約書には維持管理仕様メニューが全て入っており、そこから必要な維持管理を抜粋し管理仕様を作り上げます。アパートもマンションも同じ契約フォーマットになっており、基本的にはこちらから提案しますが「清掃は週１回？月1回？？」「清掃はオーナー？弊社？？」など相談しながら個別に決めていきます。 ◆管理契約時はオーナーが疑問に思うことを再度重点的に 管理契約を締結する際は全文読み合せを確認しますが、全文読むケースは多くはないと思います。提案の段階から説明を繰返し、疑問点を取り除くようにしています。重要な部分に絞って再度説明し確認することが多いと思います。オーナーが疑問に思うところは「賃料」「免責」「改定条項」などです。全条項を読み合せすると高齢のオーナーは寝てしまう人も少なくありませんね（笑）。 ◆管理契約引継ぎ時は家賃保証に注意 管理会社変更契約に伴い入居者の契約を引き継ぐ場合、管理会社系及びファイナンス系の家賃保証会社の多くは家賃保証契約も同時に切れます。そのときはオーナーに負担してもらい新たに保証をつけないと、連帯保証人がいない状態で入居者を引き継ぐことになります。今のところトラブルは多くありませんが、防御策は現状ないので注意が必要だと思います。

管理システムや管理メニューは簡潔な説明書面にまとめて、管理料5％に含まれる内容などを説明しています。また契約時には、原状回復時や入居中の修繕金の負担について、必ず事前に、過去に修繕負担についてもめた具体的事例を含めてお話します。後々のトラブルを避けるため、原状回復のガイドラインについての説明は徹底し、賛同されないようなオーナーや空室対策に理解を示してくれないオーナーとは契約しません。