賃料等収納・管理
Q&A 事例集 手順例 チェックポイント
Q&A
事例集
我が社の賃料収納法
  • 賃借人からの引落とし賃料等は専用口座にて保管
  • 賃料等から、報酬及び費用を相殺し、賃貸人に送金
  • 共用部の管理費用支払いは基本賃貸人、大型物件や賃貸人の希望次第で支払い代行
  • 支払い代行の際は請求先より直接請求書をもらい、送金家賃より相殺
  • 公共料金の支払いは管理会社の家賃口座から口座振替にて引落し
  • 水道、電気、ガス等の個別請求代行業務は、建物総合管理業務の項目の一つとして一棟に付き管理受託報酬とは別に請求（戸数によるが5,000〜10,000円/回程度）
  • 敷金は、自社保有財産や賃料収納口座とは別に敷金保管専用口座を設け管理
  • 毎月15日と末日に当月の入金明細・修理明細・空室状況・滞納者状況を作成。巡回内容等を記載した月次報告を賃貸人に送付
  • 長期空室についてはリーシング状況、社員での清掃状況、空室対策（モデルルーム・ＰＯＰ貼付）などを別途月次報告
目的
オーナーの大切な収入源であり、管理会社の収入源ともなる管理業務の基本中の基本。一方で時代とともに賃料等の支払方法が多様化、周辺環境も変化している。日々の業務をきちんと行うことはもちろん、収納・管理方法の最適化も検討したい。
手順例
  1. 賃料等収納・管理の流れ
    • 入居者の入金期日に入金状況の確認を行う。入金日は支払方法によって異なる場合があるので注意
    • 滞納がある場合は「16. 未収賃料等督促」に従って督促
    • 送金期限前に締日を決めて賃料等の月次入金報告書を作成
    • 賃料等の月次入金報告のほか、滞納状況、トラブル（設備・人的）、募集状況、賃貸住宅市況、建物巡回等を報告
    • 送金処理を管理受託契約書の送金期限に間に合うように送金処理を行う。
    • 希望するオーナーには毎年1月に確定申告用に年間収支表を発行
  2. 賃料収納
    • 管理受託契約書等(サブリース、集金(滞納)保証、集金代行等)に送金期限を記載
    • 家賃債務保証会社（滞納）による代位弁済の際は、代位弁済実行日以降いつまでに賃貸人へ送金するか記載
    • 管理受託契約書で滞納者への措置についてオーナーと取り決める。訴訟費用（内容証明費用・強制執行・残置物移動費用・保管費用）など
    • 契約期間中に賃料改定の相談があった場合、オーナーに相談。契約更新時に対応するのが望ましい
  3. 共用部の管理費用支払い
    • 階段や通路の電気代等を始めとする共有部の水道代・電気代などについて、管理会社が支払い代行をすることもあるが、基本的には管理受託時から家主に直接支払ってもらうよう調整
  4. 敷金管理
    • 預り金（債務）として分別管理
    • 敷金はオーナー管理なのか、管理会社で預かるのか明確にしておく。
    • 敷金の分別管理は管理業者登録制度においては義務化
    • 第三者機関の預り金保証制度を活用することも重要　
    • 預り金は入居者の責任による原状回復や滞納・不払いがあった際に保証となる大事なもので民法改正でも敷金に関する規定が新設される
  5. 確定申告用の年間収支発行業務
    • 管理戸数が少ないうちから管理ソフトやエクセルを使った対応をしておくとよい
チェックポイント
多様化する支払方法と特徴
主な支払方法は以下。多様化しており、それぞれ手数料もメリットデメリットも異なる。「基本は銀行口座引き落とし、初回のみコンビニ払い」など上手に使い分けよう。
  1. 持参　→　金庫に要保管
  2. コンビニ払い　→　便利だが手数料が高く着金確認遅い
  3. 銀行振り込み　→　多いが忘れる可能性あり
  4. 自動振替　→　滞納が減る
      　　
    • クレジットカード
    • 銀行口座自動引き落とし　→推奨
    • 決済代行会社
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