サブリース
Q&A
トーク例
「いつ?」「どれくらい下がる?」家賃下落リスクの説明方法
  • 「一般的には、5年後ぐらいから徐々に下がってくることがある」などと答え、「大丈夫」「下がりません」とは絶対言わない。「何年後から」「下がる金額」なども個別事情で約束できるものではないので、「入退去の回数によっても変わる」などと説明。経営計画書は、段階的に賃料が下がるパターンで提出(セキスイハイム不動産)
  • 賃料は下がり、さらに空室率が5~10%になる見込みで計算(三好不動産)
  • 経営計画書には良いケース、悪いケースなど複数ケースを掲載(タイガーアンドアソシエイツ)
目的
管理会社がオーナーの物件を借上げて転貸するサブリースは、賃貸経営の専門家に任せることで安定経営が見込める合理的な手法として増加している。日本賃貸住宅管理協会では、サブリース事業のあり方の研究やルール化などを推進するためサブリース事業者協議会を設立。サブリース業会の質の向上に取り組んでいる。
手順例
  1. オーナー(賃貸人)と管理会社(賃借人兼転貸人)間で転貸を目的とした「サブリース住宅原賃貸借契約(サブリース原契約)」を結ぶ。これは「一括借上契約」とも呼ばれる。契約時の説明は賃貸不動産経営管理士等が行う(経過措置平成30年6月30日まで)
  2. (注)国土交通省「賃貸住宅管理業者登録制度」への登録業者に限る。
  3. 管理会社(賃借人兼転貸人)が入居者との賃貸借契約である「転貸借契約」を結ぶ
  4. 管理会社は直接の貸主として居者募集、契約締結、トラブル対応などの賃貸管理を行う
  5. 直接の貸主である管理会社は、入居者の有無に関わらず、オーナーに一定の家賃を支払う
チェックポイント
契約時に以下のサブリースのメリット・デメリットについてのオーナーの理解を促進し、トラブルを回避。特に借上げ賃料、および家賃下落リスクに関する重要事項の説明は必須。また万が一に備え、「賃貸住宅所有者の認知症に備えた管理業務委任状書式」にて対応しておくと安心だ。
●オーナーにとってのメリット・デメリット
(メリット)
  1. 入居者の有無に関わらず安定収入
  2. 融資を受けやすい
  3. 賃貸管理全般をお任せで確定申告もラク
  4. トラブルも管理会社対応で安心
(デメリット)
  1. 家賃保証でも定期的な家賃の見直しで下落リスクあり
  2. 家賃収入だけでなく、修繕費などの出費もあり
  3. 礼金や更新料など受け取れないお金もある
  4. 契約終了時は入居者付きで返還される
●管理会社にとってのメリット・デメリット
(メリット)
  1. 家賃設定や入居率次第で安定した利益をあげることができる
  2. 管理物件拡大や新規オーナー獲得につながる
  3. 入居者トラブルの際、管理会社が契約当事者なので訴訟なども迅速に対応可能
(デメリット)
  1. 家賃設定や入居率を見誤ると継続的な利益損失となる
  2. マイナンバー取得の義務が生じる
(公財)日管協預り金保証制度の活用
オーナーの資産を運用する管理会社には、特に高い信頼と社会的責任が求められる。(公財)日管協預り金保証制度は万が一の管理会社倒産時に、オーナーへ預り金や未回収債権などの支援や緊急時の一時的な管理代行会社の紹介を行うもの。審査を通過した会社のみが加入でき、全加入会社の情報が公開されているため、オーナーにとっては管理会社の経営の健全性を判断する一つの目安となり、通過した会社は信用度が上がる制度だ。