◆オーナー提案には分厚い査定書を作成 新築をプロデュースする際は、オーナー提案するために利回り等も含めた分厚い査定書を作成します。査定書には募集時の賃料だけでなく、借入額、返済額、利回り、返済スケジュール、査定の根拠となる近傍の事例等の資料が必要です。 ◆エリアの賃貸物件を足で集めてマーケット分析 マーケット分析のため、まずはエリアの賃貸物件を全て足で集めてデータにまとめます。もちろん時間もお金もかかります。それによって、例えば同じ商圏270棟3600室の物件数を調べ、1棟15室を2棟、3億円で受注しました。その他でも少なくとも1,000室は調べ、近隣不動産業者も5社以上回ってマーケット状況をヒアリングします。 ◆細やかな家賃査定で満室を早める また、賃料設定についても独自のノウハウがあります。1階や2階、角部屋、設備の違いなどで細かく住戸単位で家賃を査定して差をつけておきます。これによって、募集時は家賃や角部屋など重視内容によって人気が分散し、満室が早まります。一律の家賃だと、将来一戸で募集賃料が下がったとき、他の入居者から減額交渉が入るリスクがありますが、元々住戸別であればこれをを避けることができます。また新築時の賃料が将来的に続くというのは現実的ではありません。新築時の提案書には、数年後の賃料ダウンも経営計画に入れておきましょう。

◆立地、共用部、専有部を客観的に評価 物件の見立は、近視眼的ならず客観的に行うのがポイント。「立地条件」「共用部」「専有部」の３つをそれぞれ評価したうえで、強み弱みを見極めます。立地条件なら、駅や中心街までの距離、スーパーや学校などの周辺施設、評判や眺望など。共用部ならセキュリティや外観、エレベーター、自転車やゴミ置き場など、棟としての魅力。専有部は間取りや設備、日当たりなど。魅力の高い項目が多ければ、高い家賃が期待できます。 ◆ターゲットを決めて変更可能なものは改善提案 「立地条件」以外の「共用部」や「専有部」は変更可能なものもあります。苦戦している物件なら、設備などの改善次第で入居が期待できる人物イメージを設定。ターゲットを取り込むためにやるべきことを決め、告知などすぐにできることから、改修などオーナー提案が必要な時間がかかるものまで、スケジュールを組んで計画的に動きましょう。